Większość dostępnych w sieci kalkulacji dotyczy domów jednorodzinnych i jest bezużyteczna przy inwestycji deweloperskiej. Poniżej realne widełki dla budynku wielorodzinnego, liczone tak, jak liczy je wykonawca — za metr powierzchni, którą sprzedajesz.
Stan surowy otwarty — budynek wielorodzinny
1 800 – 2 400 zł
netto za m² PUM
To realne widełki z wycen prowadzonych na Śląsku i w Małopolsce. O tym, gdzie w nich wyląduje konkretna inwestycja, decyduje siedem czynników opisanych niżej. Rozrzut sięga 33%, więc sama średnia nie wystarczy do zbudowania budżetu.
To rozróżnienie decyduje o tym, czy budżet ma sens. Deweloper sprzedaje PUM — powierzchnię użytkową mieszkaniową. Nie sprzedaje powierzchni zabudowy ani kubatury.
Dwa budynki o identycznej powierzchni zabudowy potrafią mieć wyraźnie różny PUM, bo różnią się grubością przegród, układem komunikacji i powierzchnią klatek schodowych. Wycena za m² zabudowy pokazuje wtedy identyczną liczbę dla obu, choć jeden z nich da do sprzedania kilka procent więcej metrów.
Cena za m² PUM to jedyna wartość, którą można bezpośrednio zestawić z ceną sprzedaży mieszkania. Odejmij jedno od drugiego i masz punkt wyjścia do marży. Każda inna jednostka wymaga przeliczenia, a przy porównywaniu ofert od kilku wykonawców przeliczenie to jest właśnie miejscem, w którym gubi się pieniądze.
Zakres bywa różnie definiowany w ofertach, dlatego warto go doprecyzować przed porównaniem cen. W praktyce rynkowej stan surowy otwarty budynku wielorodzinnego to:
Poza zakresem zostają pokrycie dachowe, stolarka okienna i drzwiowa, elewacja, instalacje wewnętrzne oraz wszystkie prace wykończeniowe.
Sprawdź to w każdej ofercie osobno. Najczęstsze różnice między wycenami różnych wykonawców nie wynikają z ceny robocizny, tylko z tego, że jeden wlicza ściany działowe i szyby windowe, a drugi nie.
Przy budynku o 3 000 m² PUM taka różnica w zakresie to kilkaset tysięcy złotych — więcej niż cały rozrzut cenowy między wykonawcami.
Poniższe czynniki działają jednocześnie i potrafią się kumulować. Budynek z garażem podziemnym na słabym gruncie i przy wysokiej wodzie gruntowej wyląduje przy górnej granicy niezależnie od reszty parametrów.
| Czynnik | Wpływ | Na czym polega |
|---|---|---|
| Garaż podziemny | Bardzo duży ↑ | Pojedynczo najsilniejszy czynnik. Głęboki wykop, ściany oporowe, grubsza płyta fundamentowa, izolacje przeciwwodne. Kondygnacja, która kosztuje najwięcej, a nie generuje ani metra PUM do sprzedaży. |
| Warunki gruntowe | Duży ↑ | Grunty słabonośne wymuszają wymianę gruntu, pale albo płytę zamiast ław. Koszt posadowienia potrafi się podwoić względem gruntu nośnego. |
| Warunki wodne | Duży ↑ | Wysoki poziom wód gruntowych oznacza odwodnienie wykopu, izolacje ciężkie i często wannę szczelną. Przy garażu podziemnym efekty obu czynników się mnożą. |
| Liczba kondygnacji | Średni ↓ | Więcej kondygnacji rozkłada koszt fundamentów i dachu na większy PUM. Budynek pięciokondygnacyjny ma zwykle niższą cenę jednostkową niż trzykondygnacyjny o tym samym obrysie. |
| Technologia | Średni ↓ | Prefabrykacja daje cieńsze przegrody i krótszy harmonogram. Koszt samej konstrukcji bywa wyższy, ale cena za m² PUM zwykle spada. |
| Przeznaczenie budynku | Średni ↑ | Biurowiec i hotel mają większe rozpiętości stropów, wyższe obciążenia i więcej szachtów instalacyjnych niż budynek mieszkalny. To przekłada się na więcej zbrojenia i grubsze przekroje. |
| Powtarzalność bryły | Średni ↓ | Prosty, powtarzalny rzut pozwala wykorzystać deskowanie wielokrotnie i przyspiesza cykl kondygnacji. Bryła rozczłonkowana, z wykuszami i tarasami, kosztuje więcej przy tym samym PUM. |
Zanim otrzymasz wycenę, możesz zrobić szacunek własnymi siłami. Metoda nie zastąpi kosztorysu, ale wystarczy do sprawdzenia, czy inwestycja w ogóle się spina.
Krok 1. Weź PUM z projektu architektonicznego.
Krok 2. Zacznij od środka widełek — 2 100 zł/m² PUM.
Krok 3. Przesuń się w górę za każdy czynnik podnoszący: garaż podziemny, słaby grunt, wysoka woda, budynek niemieszkalny, skomplikowana bryła.
Krok 4. Przesuń się w dół za każdy obniżający: prefabrykacja, więcej kondygnacji, powtarzalny rzut, dobre warunki gruntowe.
Budynek 3 000 m² PUM, tradycyjny, z garażem podziemnym, na przeciętnym gruncie: 3 000 × ok. 2 300 zł = około 6,9 mln zł netto za stan surowy otwarty.
Jeżeli wynik takiego szacunku rozjeżdża się z otrzymaną ofertą o więcej niż kilkanaście procent, przyczyną prawie zawsze jest różnica w zakresie, nie w cenie jednostkowej. Warto wtedy wrócić do listy z poprzedniej sekcji i porównać pozycja po pozycji.
Stan surowy zamknięty to stan otwarty powiększony o pokrycie dachowe oraz stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne. Budynek jest wtedy zabezpieczony przed opadami, co pozwala prowadzić prace wykończeniowe niezależnie od pogody.
Dla dewelopera różnica ma wymiar harmonogramowy, nie tylko kosztowy. Zamknięcie budynku przed zimą oznacza, że ekipy wykończeniowe pracują przez cały sezon zimowy zamiast czekać do wiosny. Przy inwestycji finansowanej kredytem te trzy do czterech miesięcy potrafią kosztować więcej niż sama różnica w zakresie robót.
Opisane wyżej. Zanim porównasz ceny, zrównaj zakresy — inaczej wybierzesz nie najtańszą ofertę, tylko najwęższą.
Badania geotechniczne wykonuje się na kilku odwiertach, a grunt potrafi się różnić między nimi. Rezerwa na posadowienie to jedyna pozycja, na której nie warto oszczędzać przy planowaniu.
Wykonawca tańszy o 3% przy harmonogramie dłuższym o trzy miesiące bywa w ostatecznym rozrachunku droższy. Odsetki od kredytu naliczają się co miesiąc, niezależnie od tego, na jakim etapie jest budowa.
Jedna uwaga o tych widełkach. To liczby z realnych wycen, nie z cennika. Podajemy je, bo deweloper planujący inwestycję potrzebuje punktu odniesienia wcześniej, niż jest gotów rozmawiać z wykonawcą.
Konkretna wycena zawsze wychodzi z projektu i badań geotechnicznych. Jeżeli chcesz sprawdzić, gdzie w widełkach wypada Twoja inwestycja — prześlij projekt do bezpłatnej analizy. Przy okazji policzymy, ile da się w nim odzyskać.
— FAQ
Od 1800 do 2400 zł netto za m² powierzchni użytkowej mieszkaniowej. O miejscu w widełkach decyduje siedem czynników: warunki gruntowe, warunki wodne, obecność garażu podziemnego, liczba kondygnacji, technologia wykonania, przeznaczenie budynku oraz powtarzalność bryły. Garaż podziemny jest pojedynczo najsilniejszym czynnikiem podnoszącym cenę.
Bo deweloper sprzedaje PUM, a nie powierzchnię zabudowy. Dwa budynki o identycznej powierzchni zabudowy mogą mieć różny PUM w zależności od grubości przegród i układu funkcjonalnego. Cena za m² PUM to jedyna wartość, którą można bezpośrednio zestawić z ceną sprzedaży mieszkań i policzyć marżę.
Roboty ziemne, fundamenty, konstrukcję nośną, ściany konstrukcyjne i działowe, słupy, stropy, biegi schodowe, szyby windowe oraz konstrukcję dachu. Bez pokrycia dachowego, stolarki okiennej i drzwiowej, elewacji oraz instalacji wewnętrznych.
Garaż podziemny to pojedynczo najsilniejszy czynnik kosztowy w stanie surowym. Dokłada głęboki wykop, ściany oporowe, płytę fundamentową o większej grubości, izolacje przeciwwodne i często odwodnienie wykopu. Przy trudnych warunkach wodnych potrafi przesunąć cenę do górnej granicy widełek, mimo że sam nie generuje PUM-u do sprzedaży.
Koszt jednostkowy samej konstrukcji bywa w prefabrykacji wyższy, ale cena za m² PUM zwykle wychodzi korzystniej. Wynika to z cieńszych przegród, które zwiększają PUM w tym samym obrysie, oraz z krótszego harmonogramu, który obniża koszty pośrednie placu budowy i koszt finansowania inwestycji.
Stan surowy zamknięty to stan surowy otwarty powiększony o pokrycie dachowe oraz stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne. Budynek jest wtedy zabezpieczony przed opadami, co pozwala prowadzić prace wykończeniowe niezależnie od pogody.